Entrerà in vigore il prossimo 18 dicembre la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 “Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione dei procedimenti in materia di attività economiche e di servizi a favore dei cittadini e delle imprese”. Tra gli eterogenei ambiti interessati dalla semplificazione normativa spiccano rilevanti interventi in tema di urbanistica ed edilizia. Fra le modifiche più significative si individuano: 1. gli incentivi e le semplificazioni per la realizzazione e la riqualificazione degli alloggi destinati ai lavoratori del comparto turistico-ricettivo; 2. la previsione del silenzio-assenso per i permessi di costruire relativi a immobili vincolati; 3. la riduzione a sei mesi del termine per l’esercizio dell’autotutela da parte della Pubblica Amministrazione; 4. l’aggiornamento della disciplina dei dehors e la proroga dei titoli edilizi legati ai regimi emergenziali introdotti durante la pandemia Covid-19. L’articolo 12 della Novella introduce un pacchetto di misure volte a favorire gli interventi di ristrutturazione edilizia, e di demolizione e ricostruzione, destinati alla realizzazione di residenze per i lavoratori impiegati nel comparto turistico-ricettivo e nella somministrazione di alimenti e bevande. La norma persegue l’obiettivo di sostenere i soggetti beneficiari mediante un significativo alleggerimento del regime autorizzatorio applicabile. In particolare, per gli interventi già avviati entro il 31 dicembre 2026, viene consentito il ricorso alla SCIA, in luogo del più oneroso permesso di costruire previsto dal regime ordinario. Si tratta, in sostanza, dell’estensione agli interventi agevolati dal cosiddetto decreto “Staff housing” della disciplina semplificata già prevista dall’articolo 10, comma 7-ter, del D.L. 76/2020 (conv. in L. n. 120/2020) per l’edilizia residenziale sociale realizzata da soggetti pubblici. Tale regime consente di eseguire i detti lavori con un incremento fino al 20% della volumetria o della superficie lorda esistente, a condizione che sia rispettato un vincolo decennale di destinazione d’uso a favore dell’alloggio dei lavoratori. La norma chiarisce, inoltre, che il mutamento di destinazione d’uso funzionale alla nuova finalità residenziale segue la disciplina dell’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001, applicata alle singole unità immobiliari. A tutela dell’assetto urbanistico, i beneficiari sono tenuti a stipulare convenzioni con enti o gestori di parcheggi idonee a compensare l’eventuale incremento del carico insediativo. Restano naturalmente ferme le prescrizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Nel complesso, l’articolo 12 rappresenta un tentativo di conciliare semplificazione procedurale e salvaguardia dell’interesse pubblico: da un lato, favorisce l’impiego efficiente di immobili già esistenti, dall’altro, garantisce un vincolo di destinazione decennale e il rispetto dei vincoli paesaggistici e culturali, limitando così il rischio di utilizzi impropri o speculativi. La norma conferma, quindi, l’orientamento teso a promuovere lo staff housing come strumento di politica economica e sociale, attraverso semplificazioni procedurali. Un’importante novità in materia di permesso di costruire è stata introdotta dall’articolo 40 per gli immobili sottoposti a vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali. La norma, infatti, prevede l’applicazione del silenzio-assenso anche a questi interventi, a condizione che siano già stati acquisiti, e risultino validi, tutti i relativi atti di autorizzazione, nulla osta o assenso previsti dalla normativa vigente. La modifica incide sull’articolo 20, comma 8, del D.P.R. 380/2001, che disciplina il procedimento di rilascio del permesso di costruire e che, nella versione precedente, escludeva espressamente la possibilità di formazione del silenzio-assenso in presenza dei citati vincoli. Con il nuovo testo, viene eliminata tale preclusione: la domanda resta assoggettata alla conferenza dei servizi, quando l’intervento riguarda immobili vincolati, ma il silenzio-assenso può comunque maturare se il progetto ha già ottenuto, e conserva in corso di validità, tutti i provvedimenti formali rilasciati dalle autorità preposte alla tutela dei relativi interessi. L’obiettivo è rendere più snello il procedimento, evitando duplicazioni istruttorie. A seguito della formazione del titolo edilizio per silenzio-assenso, l’amministrazione potrà intervenire esclusivamente mediante esercizio del potere di autotutela entro il termine – ora ridotto – di sei mesi. Come anticipato, si segnala un ulteriore elemento di novità: l’articolo 21-nonies della Legge 241/1990 è stato modificato dall’articolo 1 della Novella, abbreviando, da dodici a sei mesi, il periodo entro il quale la Pubblica Amministrazione può annullare in autotutela i propri atti illegittimi. Una scelta che, pur rispondendo all’intento di rafforzare la certezza delle situazioni giuridiche e degli interessi legittimi sottesi, pone interrogativi rilevanti sul piano operativo. Non è infatti chiaro come le Pubbliche Amministrazioni, con il medesimo personale e le medesime risorse di cui dispongono oggi, possano far fronte al dimezzamento dei termini senza rischiare di comprimere la qualità dell’istruttoria, di aumentare il contenzioso per annullamenti tardivi o non adeguatamente motivati. Il nuovo quadro, dunque, implica necessariamente una maggior efficienza degli uffici preposti, affinché l’obiettivo di semplificazione e accelerazione amministrativa non si traduca in un’ulteriore pressione rispetto ai carichi procedimentali. Modificata, dall’articolo 50, anche la disciplina dei dehors (strutture amovibili esterne) installati su aree pubbliche di interesse culturale o paesaggistico e funzionali all’attività dei pubblici esercizi o di imprese alberghiere. Le variazioni intervengono sull’articolo 26 della Legge 193/2024, che ha conferito al Governo la delega per il riordino organico della materia, ora prorogata al 31 dicembre 2026. La norma stabilisce che il futuro decreto legislativo di riordino sarà applicabile anche ai dehors realizzati in base ai regimi autorizzatori transitori introdotti, in via eccezionale, durante l’emergenza Covid-19 per sostenere il settore della ristorazione. A questo scopo, i titolari degli esercizi commerciali dovranno presentare un’apposita istanza, da depositarsi entro un “termine congruo” (che sarà definito dal decreto legislativo), superando quindi il precedente limite dei 90 giorni dalla sua entrata in vigore. Si stabilisce, inoltre, che alle imprese che hanno beneficiato di deroghe emergenziali e transitorie venga riconosciuto un periodo congruo per il ripristino dei luoghi qualora venga negata l’autorizzazione paesaggistica, edilizia o culturale prevista dal Codice dei beni culturali e del paesaggio. Infine, la Novella proroga ulteriormente la validità dei titoli rilasciati, proprio nell’ambito della normativa emergenziale Covid-19, prima fissata al 31 dicembre 2025, fino al 30 giugno 2027.
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