Sanatoria edilizia: novità e procedure dopo il D.L. Salva Casa

Il procedimento di sanatoria a seguito del D.L. salva casa

Con l’entrata in vigore della Legge n. 105/2024, di conversione del Decreto-Legge n. 69/2024, noto come “D.L. Salva Casa” (oggetto delle “Linee di indirizzo e criteri interpretativi” pubblicati dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT)) il procedimento di sanatoria edilizia ha subito una modifica significativa.

Con l’introduzione del nuovo articolo 36-bis nel D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia – TUE), il legislatore ha operato una significativa distinzione nei percorsi di sanatoria, differenziandoli in base alla gravità dell’abuso edilizio, prevedendo, ora, due distinti percorsi di sanatoria:

• le (più gravi) fattispecie di abuso edilizio di cui agli interventi realizzati (i) in assenza/in totale difformità del/rispetto al permesso di costruire ovvero (ii) in assenza/in totale difformità della/rispetto alla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (SCIA ex art. 23 del TUE), restano assoggettate alla disciplina dell’ordinario accertamento di conformità previsto dall’articolo 36 del TUE secondo cui l’intervento deve risultare conforme:
  • sia alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione,
  • sia alla normativa urbanistica ed edilizia in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria;
• le (meno gravi) fattispecie di abuso edilizio di cui agli interventi realizzati (i) in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (SCIA art. 23 del TUE) ovvero (ii) in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività “semplice” (SCIA ex art. 22 del TUE) ovvero (iii) con variazioni essenziali ai sensi dell’art. 32 del TUE (e secondo quanto dettagliato dalle singole normative regionali) possono ora accedere alla procedura di accertamento di conformità semplificata introdotta dall’articolo 36-bis secondo cui l’intervento deve risultare conforme:
  • alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e
  • alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Con l’inserimento dell’art. 36-bis del TUE si prevede, pertanto, che la sopradescritta categoria di abusi meno gravi possa essere oggetto di una procedura di sanatoria “semplificata” o si potrebbe definire “asimmetrica” che si distacca radicalmente dal percorso tradizionale previsto dall’art. 36 del TUE.

Questo nuovo assetto rende, pertanto, cruciale la corretta qualificazione dell’abuso edilizio, al fine di individuare la procedura di sanatoria più appropriata.

Sanatoria con opere

Il procedimento di sanatoria semplificata, introdotto mediante il “D.L. Salva Casa”, contempla altresì la possibilità di ottenere la c.d. “sanatoria con opere” consentendo alla pubblica amministrazione di prescrivere l’esecuzione di opere necessarie dopo la presentazione dell’istanza, come condizione per il titolo in sanatoria.

Si prevede, in particolare, che lo sportello unico possa condizionare il titolo:

1. alla realizzazione, indicata d’ufficio, anche su proposta del tecnico abilitato nell’ambito della presentazione dell’istanza, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
2. alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi dell’articolo 36-bis e che precluderebbero il rilascio o la formazione del titolo.

Sub-procedimento per la verifica di compatibilità paesaggistica

L’articolo 36‑bis, comma 4, del TUE stabilisce che, per le ipotesi di abuso meno grave (previste dall’art. 36‑bis) realizzate senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento.

Questa procedura si applica anche se i lavori hanno determinato la creazione o l’ampliamento di superfici e volumi, una possibilità confermata esplicitamente dalla Circolare n. 19 del 2 aprile 2025 del MiC. Tale circolare chiarisce che, nonostante la previsione dell’art. 167, comma 4, lett. a), del D.lgs. 42/2004 (Codice dei Beni Culturali) – che, invero, esclude tali ipotesi dalla sanatoria – l’art. 36‑bis è applicabile grazie al principio della successione delle leggi nel tempo.

Da ultimo si evidenzia che l’autorità competente deve esprimere il proprio parere entro un termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza, da rendersi entro 90 giorni. Qualora i pareri non vengano resi entro i termini stabiliti, si intende formato il silenzio-assenso, e il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

Il nodo delle variazioni essenziali in zone vincolate

Nonostante la Circolare del MiC abbia confermato la legittimità della sanatoria paesaggistica attraverso il nuovo art. 36‑bis, resta aperto un potenziale conflitto normativo con l’art. 32, comma 3, del TUE. Quest’ultimo, infatti, considera le variazioni essenziali su immobili vincolati come abusi totali, applicando le sanzioni previste dagli artt. 31 e 44, una qualificazione che comporta un regime più severo e una procedura più restrittiva.

Il risultato è che, da un lato, l’art. 36‑bis include le variazioni essenziali (anche in contesti vincolati) tra gli interventi sanabili con la procedura semplificata; dall’altro, l’art. 32 comma 3 le classifica ancora come difformità totali se in area paesaggistica. Ne nasce un quesito concreto: possono le variazioni essenziali in zona vincolata accedere alla sanatoria semplificata o devono seguire il percorso più rigoroso dell’art. 36?

Finché non arriveranno interventi legislativi illustrativi o chiarimenti più espliciti, rimane elevato il rischio di interpretazioni divergenti tra amministrazioni o tribunali.